Kako iznajmiti apartman bez provizije u Hrvatskoj (2026.)

Ako iznajmljujete apartman, kuću za odmor ili sobe, listopad 2025. donio je neugodnu vijest: Airbnb je promijenio model naplate u Hrvatskoj i proviziju sve više prebacuje na domaćine. Umjesto da dio plaća gost, sada teret nosi iznajmljivač — a s njim i veći porez. Dobar trenutak da se zapitate: mora li uopće postojati provizija?

Što se zapravo promijenilo

Do sada su mnogi domaćini na Booking.comu i Airbnbu plaćali porez državi na relativno malu osnovicu. Sada je drukčije. Kada se cijela provizija (oko 15 %) prebaci na iznajmljivača, mijenja se i porezna slika.

Evo dijela koji mnogi ne znaju: na proviziju stranih platformi hrvatski iznajmljivač sam obračunava i plaća PDV po stopi od 25 % (tzv. prijenos porezne obveze). To vrijedi čak i za paušalce koji su inače ispod praga PDV-a. Drugim riječima — ne plaćate samo proviziju, nego i četvrtinu te provizije još jednom, kao PDV.

Ovaj tekst nije porezni savjet. Za svoju konkretnu situaciju provjerite s knjigovođom ili Poreznom upravom — pravila se mijenjaju i ovise o vašem statusu.

Koliko to stvarno košta

Uzmimo apartman koji kroz sezonu ostvari 12.000 € prometa preko platforme s provizijom od 15 %:

• Provizija: oko 1.800 €
• PDV na proviziju (25 %): još oko 450 €
• Ukupno ode posredniku i državi na proviziju: oko 2.250 €

To je novac koji nema veze s vašim troškovima čišćenja, održavanja ili režija. To je čisti trošak posredovanja — i raste zajedno s vašim prometom. Što više zaradite, to više date.

Direktan najam: kako izgleda bez provizije

Direktan najam znači da gost rezervira izravno kod vas, bez agencije koja uzima udio. Vi postavljate cijenu i uvjete, a cijeli iznos rezervacije ostaje vama.

• 0 % provizije — zadržavate 100 % prihoda od rezervacije.
• Nema PDV-a na proviziju — jer nema provizije na koju bi se obračunavao.
• Izravan odnos s gostom — sve dogovarate sami; gosti koji jednom rezerviraju direktno često se vraćaju, opet bez provizije.
• Vlastita pravila — otkazivanje, akontacija, minimalni broj noćenja određujete vi.

Vaše zakonske obveze pritom se ne mijenjaju: goste i dalje prijavljujete kroz eVisitor, plaćate boravišnu pristojbu i paušalni porez po krevetu kao i inače. Mijenja se samo kako dolazite do gosta — ne vaš odnos s državom.

"Ali kako ću doći do gostiju bez velikih portala?"

Pošteno pitanje, i odgovor nije "ugasite Booking". Najbolji pristup je kombinacija: zadržite prisutnost na velikim portalima za goste koji tek otkrivaju Hrvatsku, ali istovremeno gradite vlastiti direktan kanal za povratne goste i one koji ciljano traže smještaj bez posrednika. Svaka rezervacija koja s vremenom prijeđe na direktan kanal je rezervacija bez provizije i bez PDV-a na proviziju.

Gdje CroaHoliday ulazi u priču

CroaHoliday je hrvatska platforma za direktan najam s jednostavnim pravilom: 0 % provizije na rezervacije — nikada. Oglašavanje je besplatno za jedan objekt (do 5 jedinica), a za više objekata ili dodatne mogućnosti postoje opcionalni godišnji planovi. U svakom slučaju, cijeli iznos svake rezervacije ostaje vama.

Uz to nudi i nekoliko stvari kojih na klasičnim portalima nema:

• Rezervacija više jedinica odjednom — velika grupa (10+ osoba) automatski dobiva prijedlog kombinacije više jedinica istog objekta.
• Obrnuta pretraga — gost objavi upit s datumima i lokacijom, a vi mu se javljate izravno. Ne čekate da vas gost pronađe.
• Šest jezika — vaš oglas vide i njemački, poljski, češki i mađarski gosti.
• iCal sinkronizacija — kalendar povezan s Airbnbom i Booking.comom, bez dvostrukih rezervacija.

Isplati li se prijelaz?

Za većinu domaćina računica je jednostavna. Kod provizijskog modela trošak raste zajedno s vašim prometom — što više zaradite, to više date posredniku i državi na proviziju. Kod direktnog najma taj trošak jednostavno ne postoji.

A za početak ne morate uložiti ništa: oglašavanje jednog objekta (do 5 jedinica) je besplatno, bez provizije na rezervacije. Ako kasnije poželite više objekata ili dodatne mogućnosti, tu su opcionalni godišnji planovi — ali osnovno oglašavanje ostaje besplatno.

Zaključak

Provizija nije zakon prirode — to je poslovni model, i sve više hrvatskih domaćina traži alternativu, pogotovo nakon promjena iz 2025. Ne morate preko noći napustiti velike portale. Ali izgradnja vlastitog direktnog kanala znači da svake godine sve veći dio zarade ostaje tamo gdje i pripada — kod vas.

Ako želite vidjeti kako izgleda oglašavanje bez provizije, oglasite svoj smještaj na CroaHoliday — postavljanje je jednostavno, a proviziju na rezervacije ne plaćate nikada.

CroaHoliday je hrvatska platforma za direktan najam smještaja bez provizije. Spajamo goste i domaćine diljem Hrvatske — od Istre do Dubrovnika.